Ik ben verwikkeld in een geschil met mijn buurman over een klein stukje grond. Kan ik aanspraak maken op nadelig bezit?

Ik ben een 81-jarige weduwe en kocht in 2006 de erfpacht van ons huis, een halfslaapkamer met twee slaapkamers, voordat ik het eigendom in 2008 kocht. Het had een gedeelde toegang, bijna tot aan de voordeuren met de buurman.

We bevinden ons ook op de rand van de draaicirkel onderaan een doodlopende straat zonder voetpad, wat betekent dat onze oprit rechtstreeks de weg op gaat.

Toen ik het eigendom kocht, was het Kadasterplan getekend met rechte lijnen, maar vergezeld van een brief waarin stond dat het plan mogelijk niet nauwkeurig of niet op schaal was.

Ik maakte me dus geen zorgen dat de lijn door een driehoek van 2 m² van mijn tuin naast de cirkel sneed of dat het toegangspad dat gedeeld werd met nummer 26* ernaast niet werd weergegeven.

Het oorspronkelijke huurcontract verbood hekwerken aan de voorzijde van de panden. Ik heb in 2011 een hek en poorten laten plaatsen, nadat ik het eigendom had gekocht. Ik heb brieven van verschillende langdurig ingezetenen waarin staat dat de gedeelde toegang en het eigendom van de grond door een andere buur sinds 1986 bestaan.

In 2018 betrok een vrouw nummer 26. Ze kocht eind 2020 het eigendom van nummer 26 en keerde zich begin 2021 plotseling tegen mij, waarbij ze het kleine stukje land claimde en zei dat er geen gedeelde toegang was.

Ze beweerde dat ik het land had ‘gestolen’. Ik probeerde de gemeente en de politie erbij te betrekken, omdat ze bedreigend en beledigend was. Ze heeft iemand ingehuurd om mijn hek af te zagen, de heg weg te halen en mijn planten op het stukje grond op te graven.

Haar werkman plaatste vervolgens een hek, waardoor ik en mijn dochter geen toegang meer hadden tot ons land of een veilige route naar onze voordeur konden gebruiken.

Uiteindelijk probeerde ze haar huis te verkopen en ik vertelde haar makelaar dat er een geschil was over de grond.

Het huis werd uiteindelijk verkocht, ondanks dat er een geschil aan de gang was. Ik heb geprobeerd het allemaal uit te leggen aan de nieuwe eigenaren.

Nadat ik ze had geschreven, antwoordden ze dat ze dachten dat het het beste was om gewoon de regels op het plan te gebruiken. Ik heb zelfs gezegd dat ik, binnen redelijke grenzen, zou betalen voor een hek tussen mijn stuk land en hun stukje.

Ik heb al te horen gekregen dat ik het me niet kan veroorloven een rechtszaak aan te spannen wegens oneigenlijk bezit en dat plannen voor het kadaster problematisch kunnen zijn. Toch is het land, geloof ik, mijn eigendom op grond van het recht van ongewenst bezit.

Ik schreef naar het Kadaster met de vraag waarom zij zulke misleidende brieven sturen. Ze antwoordden en legden tot in detail uit dat hun plannen niet te vertrouwen zijn, maar toch lijken ze door de wet aanvaard te worden.

Ik moet dit kleine stukje land gebruiken dat van mij is en gestolen is.

Heeft niemand met succes de autoriteit van onnauwkeurige kadastrale plannen betwist, en waarom voorziet het systeem niet in mensen met heel weinig geld? Als we dit negeren, gaat het recht op onrechtmatig bezit zeker vooraf aan het toevallige gebruik van foto’s? Wat zijn mijn opties?

*Huisnummer gewijzigd.

Jane Denton van This is Money antwoordt: Nadelig bezit is een juridisch beginsel dat het een individu mogelijk maakt om onder specifieke omstandigheden eigendom te claimen van land of eigendommen die hij of zij niet legaal bezit.

Het stelt iemand in staat land te claimen als hij het lang genoeg als eigen land heeft gebruikt.

Als uw buren weigeren mee te werken, moet u de zaak mogelijk escaleren via een formeel grensgeschil, via de rechtbank of het kadaster.

Het verzamelen van al het bewijsmateriaal dat u in deze zaak heeft, zal van cruciaal belang zijn om te bepalen welke stappen u vervolgens kunt ondernemen. Ik heb twee advocaten om hun mening over uw zaak gevraagd.

Joanne Ellis, partner en specialist in geschillenbeslechting bij Stephensons, zegt: Het uitgangspunt hierbij is om rekening te houden met de oorspronkelijke huurovereenkomst van het onroerend goed en de daaropvolgende overdrachten van zowel het erfpachtrecht als het eigendomsrecht.

U geeft aan dat de panden ‘gedeelde toegang’ hebben. Juridisch gezien kan deze term zeer verschillende regelingen omvatten.

Meestal is één buurman eigenaar van het land en heeft de ander recht van overpad.

Dat recht kan uitdrukkelijk in de oorspronkelijke akte worden toegekend, maar het kan ook later ontstaan ​​in de vorm van een erfdienstbaarheid die door langdurig gebruik is verkregen.

De akten en eigendomsgeschiedenis moeten daarom zorgvuldig worden onderzocht om vast te stellen of er sprake is van een wettelijk recht van overpad.

Als een dergelijk recht bestaat, kan een hekwerk dat dit recht belemmert aanleiding geven tot een claim.

Uit de door u verstrekte foto’s is het onduidelijk hoe het nieuw omheinde terrein voorheen deel uitmaakte van uw toegang, aangezien het een aangelegde tuin lijkt te zijn en u al een hek had geplaatst, zij het dichter bij de weg.

In uw vraag vermeldt u dat de oorspronkelijke huurovereenkomst hekwerken aan de voorzijde van de eigendommen verbood.

Als dit juist is, kan verwijdering van het hek mogelijk zijn op grond van het feit dat dit een schending van het verbond is.

Om een ​​convenant af te dwingen, moet u er het voordeel van hebben, wat soms kan worden doorgegeven aan aangrenzende eigendommen.

Of dit hier van toepassing is, zal afhangen van de tekst van het huurcontract en de wijze waarop de eigendommen later zijn overgedragen. Ook hier is een gedetailleerd onderzoek van de akten essentieel.

Uw buurman vertrouwt op de plannen van het Kadaster om de positie van de grens te rechtvaardigen.

Het is belangrijk om te begrijpen dat de eigendomsplannen van het Kadaster niet de precieze grens aangeven, tenzij er een formeel ‘bepaalde grens’ is, die duidelijk wordt aangegeven.

In de meeste gevallen laten ze alleen algemene grenzen zien. Dit komt omdat plannen die bij registratie worden ingediend, over de Ordnance Survey-kaarten heen worden gelegd, wat een inherente onnauwkeurigheidsmarge heeft, afhankelijk van de schaal.

Als gevolg hiervan kunnen kadastraal-plannen op zichzelf niet definitief de eigendom van het betwiste land bepalen.

Het juiste uitgangspunt is het originele akteplan. Een gespecialiseerde landmeter zou dan moeten vaststellen hoe dat plan zich vertaalt naar het land zoals het nu bestaat.

Als de grond binnen uw oorspronkelijke overdrachtsplan valt, heeft dat voorrang op het kadasterplan.

U bent ervan op de hoogte gebracht dat een claim inzake ongunstig bezit kostbaar zou zijn.

Dergelijke beweringen zijn zeer feitelijk specifiek en juridisch advies wordt ten zeerste aanbevolen.

Dat gezegd hebbende, kunnen verzoeken bij het Kadaster of de County Court worden ingediend zonder advocaat. Mogelijk hebt u ook een rechtsbijstandverzekering die u daarbij kan helpen.

Als uit de originele akten blijkt dat het land van u is, zou een andere kadasteraanvraag geschikt zijn, en hun gepubliceerde richtlijnen kunnen helpen.

U heeft gelijk als u blijft streven naar een overeengekomen oplossing. Sommige lokale autoriteiten bieden bemiddelingsdiensten aan, evenals RICS en andere gespecialiseerde aanbieders.

Hoewel bemiddeling kosten met zich meebrengt, is het op deze manier oplossen van een grensgeschil vaak goed besteed geld.

Als de grond uiteindelijk eigendom van uw buurman blijkt te zijn, kan het pragmatisch zijn om een ​​bescheiden betaling aan te bieden en de juridische kosten te dekken om de grens formeel overeen te komen en te registreren.

Manjinder Atwal, directeur huisvesting en eigendomsgeschillen bij Duncan Lewis Solicitors, zegt: Zoals u beschrijft is dit een zeer schrijnend burenconflict, maar ook een klassiek voorbeeld van hoe verwarring kan ontstaan ​​wanneer langdurige informele regelingen voldoen aan de strikte bewoordingen van geregistreerde eigendomsplannen.

Een belangrijk punt is dat de kadastrale plannen niet met uiterste nauwkeurigheid zijn opgesteld. Ze zijn gebaseerd op algemene kartering en zijn vaak slechts indicatief, vooral op oudere landgoederen of waar grenzen natuurlijke kenmerken volgen, zoals trottoirbanden, heggen of gedeelde toegangsroutes.

Het is daarom niet ongebruikelijk dat kleine stroken land of toegangsgebieden op papier onduidelijk lijken, zelfs als ze al jaren op consistente wijze worden gebruikt.

In dit soort gevallen kijkt de wet naar veel meer dan alleen het plan. Er wordt gekeken naar hoe de grond in de loop van de tijd daadwerkelijk op het terrein is gebruikt.

Daartoe behoort ook de vraag of een route openlijk is gebruikt voor toegang door bewoners, post en bezoekers, of deze is onderhouden of behandeld als onderdeel van één pand, en of die positie historisch gezien door naburige eigenaren is aanvaard.

Bewijsmateriaal van oude buren, foto’s, onderzoeken en historische indelingskenmerken kunnen allemaal relevant zijn bij het opbouwen van dat beeld.

Uit wat wordt beschreven blijkt ook dat er al lang wordt erkend dat er op zijn minst een geschil bestaat over het land en de toegang. Als er onenigheid is tussen buren en tegenstrijdige verhalen over historisch gebruik, wordt het bijzonder belangrijk om te vertrouwen op objectief bewijsmateriaal in plaats van op aannames of interpretaties van derden, inclusief die welke zijn doorgegeven via makelaars of nieuwe eigenaren.

Praktisch gezien is de eerste stap het verzamelen van al het beschikbare materiaal op één plek. Dit omvat onder meer titeldocumenten, correspondentie met het kadaster, historische en recente foto’s, onderzoeken en schriftelijke verklaringen van mensen die het onroerend goed al een lange periode kennen.

Zodra dat bewijsmateriaal naar behoren is beoordeeld, kan het mogelijk zijn om te verduidelijken of het probleem in de eerste plaats een kwestie is van grensinterpretatie, al lang bestaand gebruik of het wettelijke recht op een toegangsroute.

Als er geen overeenstemming kan worden bereikt, zijn er formele mechanismen beschikbaar om grensgeschillen op te lossen, waaronder vaststelling van het kadaster of gerechtelijke procedures.

Deze zijn echter meestal een laatste redmiddel, omdat ze duur, traag en stressvol kunnen zijn voor alle betrokken partijen.

Om die reden worden vroege pogingen om problemen op te lossen door middel van duidelijke communicatie of bemiddeling vaak sterk aangemoedigd, vooral als buren nog steeds naast elkaar leven.

Ten slotte is het de moeite waard te benadrukken dat deze geschillen zelden alleen over één enkel document of foto gaan. Ze worden bepaald op basis van het volle gewicht van het bewijsmateriaal, en vooral op basis van wat kan worden aangetoond dat er gedurende vele jaren op het terrein consequent is gebeurd.

Heeft u een rommelig grensconflict gehad met uw buurman? Neem contact op: editor@thisismoney.co.uk